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楼市“四面楚歌”，房还值得买吗？

原创 2021-10-20

文章摘要：近日，楼市风向突转。继楼市调控收紧、多城土地流拍、新房二手房市场趋冷。 2021年以来，各地各级政府密集出台楼市政策，意在抑制房价上涨、遏制炒房行为。截至8月底，各级政府楼市调控政策总数超过400条，月均达50余次，刷新历史纪录。

近日，楼市风向突转。继楼市调控收紧、多城土地流拍、新房二手房市场趋冷。

2021年以来，各地各级政府密集出台楼市政策，意在抑制房价上涨、遏制炒房行为。截至8月底，各级政府楼市调控政策总数超过400条，月均达50余次，刷新历史纪录。

截至目前，已有岳阳、桂林、菏泽、江阴、株洲、唐山等至少11个城市，针对开发商降价的情况出台了“限跌令”。

并且，为了防止市场过热，今年以来，已经有上海、广州、深圳、东莞、无锡、宁波、成都、西安等11个城市出台了二手房指导价政策，北京市海淀区房地产经纪协会也发布了部分热点小区的二手房指导价。

由此可见，目前房地产调控，已开始趋向更加全面性、精准性和常态化，政策调控的“导向性”也不断强化。一方面，各地陆续实行的政策调控加码，有助于打击投机炒房等违规行为，对房地产市场产生短期降温效果；另一方面，调控加码中又注重内在制度的优化，体现出优先保障刚需的政策倾向。

以重庆楼市为例

今年上半年，重庆楼市火热，购房者急剧增加，房价上涨非常快，很多楼盘每月涨幅达5~10%。下半年受调控政策持续收紧的影响，重庆楼市迅速由热转冷，部分区域板块楼盘出现降价潮，更多城市的楼市行情更是急转直下。

进入十一假期，房企们的降价潮如期到来，在这个假期里，房企们为了卖房子真的是各显神通，各种各样的促销活动出现在各个售楼部之中。

这是网上流传的国庆期间部分楼盘的促销明细。75折、77折、85折、直降40万，力度之高！虽然其真实性可能存疑，但毋庸置疑的是，“打折潮”真的来了。

总体来看，10月楼市黄金月，房企的促销方式多样，整体折扣相较于8-9月加码了2-3个点。

促销方式包括首付分期、送月供、折扣、特价房、老带新、全民营销、免契税、免大修基金、送车位、送物业费、送家装等。

年底最后一个季度，整个房地产行业的资金链都紧张起来，特别是很多资金链原本就非常紧张的房企，随着楼市调控政策的收紧，资金链更加紧张了，甚至不少房企的资金链已经出现了问题。在这种情况下，很多房企为了快速卖房子回笼资金，只能选择降价促销，而个别楼盘，更是出现了大幅降价的情况，对周边楼盘造成了很大冲击。

而目前很多大幅降价的楼盘，意味着房企的资金链已经非常紧张了，所以这类楼盘的风险会比普通楼盘高很多。所以购房者在买房时，不仅仅只看价格的高低同时也要对楼盘背后的房企认真调查，看看存在不存在风险。

面对目前楼市的环境，很多刚需购房者最担心的问题就是房价是否会下跌，因为目前房价不便宜。

那么，房价到底会跌多少呢？会持续下跌下去吗？对此央行已经表态了。在9月27日，央行货币政策委员会召开了2021年第三季度例会，在会议中明确指出要“增强信贷总量增长的稳定性”、“坚持把服务实体经济放到更加突出的位置”。同时针对房地产行业，还提出了“两个维护”：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。可以看出，央行针对房地产行业已经表态，就是要维护房地产行业的问题。

很多房地产行业专业人士对于央行这次例会内容做了解读，就是针对目前房地产行业的不稳定，国家已经对房地产行业的信贷政策有所放松了。也就是说，最近几个月房企大幅降价促销，对房地产行业造成的不稳定是国家不愿意看到的事情。对此，国家放松房地产行业信贷政策，一方面是违护房地产行业稳定发展，一方面是维护购房者的利益，因为一旦房企出现问题，购房者受到的影响最大。

重庆近两年的土拍，有一个明显的趋势：出让的土地容积率不断降低。这意味着未来面世的产品，改善将会成为主流。刚需高层的数量陆续减少，或者“进化”为小高层往城区更远的二环板块拓展。

说到重庆新房，未来重庆新房的供应量会断崖下滑，加上核心区土地的稀缺，重庆的新房均价会呈现波动式，现在重庆的新房均价，就是靠郊区板块拉下去的，核心区的房价已经涨了很多。光看均价，和个别楼盘的涨跌，已经无法衡量重庆的房价真实涨跌情况。

同时，地价整体的上升，导致刚需买房的门槛也在变高。目前，重庆楼市还有拿地早，价格低的大盘在手，但数量不多，消化速度很快，刚需购房者要把握住。

而对于重庆楼市目前情况：

短周期的震荡，楼市回归理性，平稳增长；重庆新房的供应量越来越少，刚需高层稀缺，明年会更稀缺；二手房进入去库存阶段，泡沫缩小

在目前楼市一边限涨一边又限跌的大环境下，未来楼市会如何发展呢？这可能是目前很多人都比较关心的问题。对于这个问题，咱们不妨先看看以下3点：

1、城镇化还在继续，未来人们对住房的需求还比较大。虽然目前我们国家的住房资源已经过剩，但是大部分过剩的住房资源都集中在人口不断流失的三四线城市，并且这些过剩的住房资源的品质一般都比较差。不符合未来人们对住房品质的要求。目前，我们国家的城镇化率为63.89%，距离发达国家80%左右的城镇化率还有一定距离。所以，在未来很长一段时间里，我们国家的城镇化还会持续，每年都会有大量农村人口进入城市之中，对住房需求还比较大。

另外，随着人们经济条件的好转，人们对住房品质的要求会越来越高。因此，以后人们对品质好的中高端住宅的需求量将越来越大。

2、房地产对经济的贡献依然很大。虽然目前国家一直在调控房地产行业，但是目前房地产行业依然是大部分城市经济发展的龙头。作为基建行业，房地产行业上下游关联着上百个行业。所以，目前国家会调控房地产行业，大力扶持其他实体行业，但是同时也不会完全放弃房地产行业。未来很长一段时间，房地产行业都会以稳定的速度发展下去，所以大家也没有必要担心房地产行业会就此终结，作为一个民生行业，只要人们对住房还有需求，房地产行业就不会终结。

3、房子的金融属性正在减弱。虽然房地产行业未来还有继续发展的空间，但是并不意味着房子还适合投资。随着目前楼市调控政策的持续以及“房住不炒”慢慢深入人心，现在不仅是刚需购房者，就是投资客都不再看好房价的走势了。另外，目前楼市中已经出现了供大于求的现象，随着炒房客大量抛售房产和新建商品房不断入市，未来住房资源过剩的问题将越来越严重。所以，未来大部分房子都已经不再具有投资价值，房子的金融属性也会慢慢减弱。