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复盘2019,谁的房价在领涨?

华尔街前沿、米筐投资原创 2020-01-07

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文章摘要:2019年的楼市,显然已经处于这轮周期的尾声,调控与放松共生,降价与涨价同存,这其中的复杂局面,像一团迷雾,让人看不清2020年的方向。

不可否认,当下依旧属于房地产的时代。

当人们闲聊的内容三句不离房子,当各大城市争抢人才的手段依旧靠释放买房名额福利,当融创在中部某城一个楼盘释放低价吸引千人围盘的时候,你就会明白,房子,依旧是人们生活不可逃离的中心。

2019年的楼市,显然已经处于这轮周期的尾声,调控与放松共生,降价与涨价同存,这其中的复杂局面,像一团迷雾,让人看不清2020年的方向。

2019年的楼市,究竟发生了什么?

1

调控·四个关键词

2019年是楼市调控最为频繁的一年。据中原地产研究中心统计,2019年全国房地产各种调控政策约620次,创历史纪录,同比上涨38%。

而纵观这570多次的调控措施,有四个现象值得关注:

1)因城施策

观察整个2019年楼市顶层调控政策的走向,“稳”是总基调,但前后也经历了三个阶段:

3月,两会表态“防止房市大起大落”;

4月,中央政治局会议重申“房住不炒”;

7月,中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”;

12月,中央经济工作会议提出“全面落实因城施策”。 

大致是“稳——紧——定向放松”的节奏。而这一节奏,同样表现在地方调控上:

1-4月,多城调降人才落户门槛,呼和浩特、宁波等市更是出台人才购房补贴这类刺激性政策;

5-7月,地方调控关注房价红线,苏州、西安等市相继升级调控;

8月以来,人才新政不断发力,“四限”调控局部放松。 

尤其是11月之后,因城施策的覆盖范围迅速扩散开来,成都、佛山、广州、深圳等城市,都针对辖内城区作了针对性的放松。

而人才政策,正是因城施策最好的敲门砖。

据统计,2019年已有百余城市出台了人才政策,超过30个城市出台新落户政策,而大部分出台人才政策的城市,都将补贴重点放在了购房问题上,甚至开出高额购房补贴。

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▲2019年出台人才政策的城市

比如广州和佛山,人才在满足一定学历条件后购房不受户籍、社保及个税限制;比如温州,提出符合条件的优秀本科生买房打7折,租房3折。

在中央提出全面放宽放开大中城市落户限制的背景下,人才或者说劳动力的争夺,才刚刚开始。

而在2020年,因城施策,必然还会大面积扩散,楼市的小阳春能否就此到来?

2)调控“一日游”

在因城施策的浪潮中,也出现了奇怪的现象——调控政策“一日游”。

最明显的是下面两个例子:

7月19日,河南开封市也宣布取消“限售”,第二天,开封市又宣布撤销了这项政策。

12月10日,张家港市房产交易中心工作人员称,房屋不满两年可以直接过户,没有限售要求。第二天,又是张家港市房产交易中心工作人员称,取消限售过户的政策已经停止。

你从这背后能看出地方,尤其是三四线城市的地市,对顶层政策的理解度和执行的把握度有所欠缺,以及“怕惹事”的心态。

“这不都怨你们这些媒体!”港口大爷狠狠地抽了一口电子烟说:“人家也想悄默声地放松,但躲不过眼尖的媒体啊!”

全国调控一盘棋的状况下,谁也不想当那个出头鸟。

不然……

3)精准调控

而在这轮调控中,还出现了一个新情况——精准调控,甚至精准到了一个小区。

12月13日,深圳中粮凤凰里花苑小区的业主,在微信群里发出《告凤凰里全体业主书》,号称“打响资产保卫第一枪”,号召集体涨价。17日,深圳市宝安区住房和城乡建设局给出官方通报,要求暂停办理该小区二手房网签手续。

住建局的调控严惩,及时到位。而这也直接将调控的链条,直接延伸至小区如此微小的单位里。

而深圳住建局更没想到的是,竟然有“碰瓷的”找上门来了。

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真是何其魔幻!

4)严控地产金融

楼市限购的政策只能针对买方,而针对卖房——房企的限制,则是更狠的严控资金流入房地产领域。

这一动作,信号十分明显:

5月17日,银保监会下发23号文,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资;

7月12日,发改委发文要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务;

7、8月份连续对房地产信托、银行机构进行整治约谈,同时对开发贷、境外债等多种融资方式进行进一步限制;

多家银行于2019年8月29日收到窗口指导,自即日起收紧房地产开发贷额度,原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平;

8月底,银保监会公布在32个城市开展银行房地产业务专项检查的通报,对中小银行违规为房地产项目提供融资进行了批评;

9月国务院常务会议明确要求,地方政府专项债券资金不得用于土地储备和房地产相关领域;

如此一来,房企的融资端大受影响。除了大型房企和国有房企之外的中小房企,融资利率逐步走高。

据克而瑞统计,2019年房企新增融资成本为7.07%,较2018年的6.53%显著上升了0.54个百分点。

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而有些房企的融资成本甚至超过了10%,泰禾甚至高达15%,压力可想而知。

于是,中小房企破产潮就出现了。截至2019年12月20日,破产房企的数量已经达到513家,超过2018年全年的458家。

随着调控的持续、融资环境持续收紧,破产的中小房企远不止如此。

2

市场·销售额创新高

毫无疑问,2019年的楼市温度是近四年来周期的最低点。但冰冷的表面之下,房地产仍有火热的一面。

比如房地产投资增速,虽然2019年1-11月份的同比增速较年初已经降至10.2%,观察这一轮周期的房投增速,2019年却是平均增速最高的一年。

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从1-2月份到5月份,连续保持11%以上的增速,全年更是全部保持两位数增速,在前几年从未出现过。

即使是年末最低的10.2%增速,也比前三年要高出不少。

再比如,虽然商品房的销量和销售额增速一路下降,但销售额却屡创新高。

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2019年最终的销售额数据尚未公布,但从目前的增长态势看,突破15万亿基本没什么悬念。这意味着在“房住不炒”贯穿始终、调控全覆盖的背景下,商品房的销售额却创下历史新高。

与此同时,城市间的分化也更加明显。

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从前11个月的新房成交数据来说,一线城市成交量涨幅最大,二三线城市的成交面积则远超一线城市,成为楼市最主要的支撑力量。

这很好理解,北京、上海、深圳已经很少有新房面世,基本属于存量房市场,自然新房成交面积较低。而今年26%的同比涨幅,基本要归功于北京、广州和深圳。

而一批强二线城市的崛起,吸引大量人口流入带动了房地产市场,加上棚改的尾声致使三四线城市依旧火热,二三四线城市的成交量必然成为主力。

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而在一批二线城市中,重庆的成交面积最大,超过3700万平方米,即使如此,也比2018年下降了15%。重庆的高供应量和二手房市场,成为“功臣”。

而成交面积涨幅最大的,是武汉,成交近2000万平方米,涨幅31%。其次是沈阳上涨20%,长沙上涨19%。

另外3个成交量下跌的城市是青岛跌了12%,佛山跌了5%、成都跌了14%。

为何全国成交量下跌,销售额却创下新高?

关键就在于,价格涨了。

3

房价·谁在领涨?

根据国家统计局公布的商品房销售数据计算得出,2019年11月的全国商品房平均房价为9335.2元,比2018年8736.9元上涨了6.8%。

而在11月的70城房价指数中,依然有超过半数的城市房价在上涨。尽管楼市热潮不再,但上涨依然是普遍态势。

那么,又是谁在领涨?

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在中国房价行情平台统计的320个城市中,涨幅前30名的城市就是上面这些。

第一眼看上去是不是一脸懵?

没错,除了个别眼熟的城市如唐山、宁波、银川等,其他城市几乎都是三四五线城市,甚至很多你都没听说过。

但正是这些三四五线城市,其房价涨幅却领跑整个中国。

尴尬的是,这些城市基本都不在可投资范围内,碰都不要碰!

我们再把范围缩小到50个大中城市,看一下谁在领涨?

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在船长统计的50个大中城市的二手房同比涨幅中,房价上涨的有37个,下降的有13个,上涨仍是普遍行情。

其中,涨幅超过20%的城市有三个:临沂、唐山和宁波,均属于二三线城市。唐山和宁波都是省内第二经济强市,而临沂这个山东排名中段的城市,却取得如此大的涨幅,有些意外。

而再看涨幅前10名,全部属于二三线城市,没有一线城市杀入,且涨幅都超过10%。

值得注意的是,前10名中,苏锡常全部入围,加上排名第三的宁波,长三角城市群占据了4席,可谓“最大赢家”。

四个一线城市中,深圳依旧涨幅最大,8.65%的涨幅排在第12位;广州上涨8.14%排在14位;上海则上涨4.57%排在25位,北京微跌0.56%排在39位。

而年底深圳、广州都有区域放松限购,尤其是广州,在高层全面落实因城施策后,南沙、花都区、黄埔三个区纷纷以人才新政的方式,放松限购,上涨的行情还会持续。

深圳的涨幅,则明显受益于普通住宅“豪宅税”的调整。政策实施的第二天,二手房市场就迅速被激活,业主普遍加价出售,造成价格普遍上涨。

在下跌的13个城市中,跌幅超过5%的有三个:济南、贵阳和三亚,三亚的跌幅甚至达到了17%,之前几年的炒房热情彻底消散。

无论如何,2019已尘埃落定,对于2020年的楼市行情,很多人仍旧看不清。

在央行年底发布的问卷调查中,对下季房价,26.5%的居民预期上涨,51.5%的预期基本不变,只有11.1%的居民预期下降,10.9%的居民表示“看不准”。

当上涨的预期不再,楼市该走向何方?

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