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武清黄庄片区发展前景如何?看看值得你入手吗?

佛耶、武清住宅研究院原创 2020-01-06

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文章摘要:而黄庄片区依傍武清高铁站,这是它得天独厚的优势。刚需人口多(北漂在津购房人群居多),住宅人口一定是持续增加的状态

今天我们来聊聊武清的黄庄水城。

当然,我们口中所说的黄庄水城是指黄庄片区的北侧,挨着高铁站附近这边,由泉水道、滨河道两条主路贯穿(龙凤河为界),而并非黄庄南侧村庄。

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现有小区:泰和府、泉昇佳苑西中东区、泉鑫佳苑西中东区、金泰丽舍丽德、亚泰澜公馆、鸿坤原乡郡。

以及未交房的、还在售的、还没售的:丽泽花园、慧翔云溪、御湖庄园(原鸿坤原乡半岛)、奥克斯泉上文华、路劲隽悦府、新华联悦澜湾、世茂国风雅颂、金科博翠湾、金融街金悦府、亚泰雍阳府。

对于黄庄片区来说,住人的小区和没住人的小区五五开,2021年是一个交房的节点,预计2022年中旬,黄庄片区住宅人口同比现在会增加50%(排除投资客、延期交房、没卖出去的房、不着急住的人群、装修困难症的人群等)。

而黄庄片区依傍武清高铁站,这是它得天独厚的优势。刚需人口多(北漂在津购房人群居多),住宅人口一定是持续增加的状态,而不像杨村老城区的学区老房,孩子上完学,这个家庭就搬走了,人口流动性很大。选择杨村老城区学区房的人群目的性也很单一,①为了学区②便宜,能落户。

说句不好听的,若干年后,大批师资力量迁移,不愿意走的老师濒临退休年龄,老城区的学校已不是现在的教学水准。房子老、破,路窄,还没有升值空间。通货膨胀,房子不升值就等于贬值,细算下来,投资房子的钱还不如存银行挣得多。老房子不好变现,存银行想用钱时还能随时取出,利息足矣养活武清租房的标准,老房子空留一个“我能落户”的名义。还有购房人群会去考虑吗?

01 黄庄水城适合什么样的人群入手?

其他几个区域不谈,就说新房众多的南湖、商务区、黄庄水城对比。

先说南湖,最早就是被几个有钱商人(京津两大国企,北京经济技术投资开发总公司和天津农垦集团)和武清政府合资合力开发的一个大水库,做成南湖风景区,再卖地分钱,官方规划叫“天和城”,但显然南湖绿博园名气要大于天和城(细节方面我就不讲了,容易被查水表)。

早在2014年之前,天津还有蓝印户口这种说法,南湖周边的地皮便宜,开发商拿地便宜,卖的房子也就更便宜了。一大批外地人口聚集南湖,买房,落蓝印户口。当时落蓝印户没什么成本,买个房就好了,买完也不住,各地上班还回各地。以至于南湖的现状就是:房子多,住宅人口少,商业少,工业少,做买卖的少。好像一直处于一个恶性循环的过程。好在通武廊这个噱头又激起了卖房人、买房人的动力,拭目以待。

购买黄庄水城片区的人群大多为北漂群体,武清北京通勤主要靠高铁,其次驾车或者拼车,坐火车和长途公交车去北京的人群已经很少了。

购买商务区的人群大多为本地人,北漂群体也有一定占比。商务区距高铁站不算远,驾车10-15分钟。主要原因还是因为雍鑫、城投两位本土开发商大哥镇守,本地人就认这个。

说了半天,黄庄到底适合什么样的人群入手呢?①通勤 ②改善及养老 ③教育。抱有投资性质不建议购买黄庄片区,后面会讲。

①通勤不用说了,也别抬杠说通武廊怎样怎样。卖房卖的是规划,买房买的是现状。规划实施了那叫锦上添花,规划没实施不影响正常生活。

②改善及养老,黄庄水城水系富饶,环境不敌南湖但比城区大多片区强。自然景观,龙凤河,永定河,京杭大运河,三河交汇(支流,非主河道),水系又富有财运的寓意。

③教育,为什么说教育?黄庄水城的学校目前不是只有泉昇中小学吗?

没错,现在从教育角度讲,学校、学区,跟黄庄水城一点关系都没有。而决定黄庄水城新学校及教学质量的时间节点大约是2022年。重点在于“生源”。买房的朋友可以算算自家孩子3年后上几年级,初中可以犹豫一下,小学完全没问题。

 02 黄庄水城的升值空间如何?

相对比升值潜力来说,南湖、商务区、黄庄,大家最认可的自然是商务区,这无可非议,佛耶也认同这种说法。

黄庄拿地是这几个片区里最贵的,尤其是黄庄六君子,楼面价都在12000左右,虽说后来又给补了2000,那也比商务区贵啊。

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但是,拿地贵并不代表升值潜力高。结合周边二手小区价格,黄庄片区升值潜力很有限。长久看来,投资客不如多考虑商务区和南湖。

决定升值潜力这几点:商业,交通,医疗、金融、公建配套等。黄庄水城都占比很少。

黄庄水城升值空间有限,这也是我说投资客不建议考虑黄庄的原因。但对于保值,这边是没问题的,正常涨幅,还是有的。

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 03 黄庄水城的劣势是何?

有句话是这样说的:房子没有十全十美的,如果有,那你兜里的花花纸肯定不够。” “对一套房子的满意度到60%就可以入手了,剩下的40%慢慢磨合。

黄庄水城水系多,蚊虫多。这并不能算劣势吧,但是对我个人而言非常讨厌这些。天黑了出去遛弯先不说,家里的门窗早早的就要关上。

黄庄水城没有片区感,看铁路北的泛保利片区附近,横纵九格均有住宅,道路也通畅。泉州路堵了我走泉兴路,泉兴路修路我走泉旺路。起点到终点可以有N条路线可以选择。

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而黄庄水城片区,铁道南,说白了就是两条主干路,从西向东。片区也不是横纵,而是一长条。给人的感觉它不是一个片区,而是一条线,一条街。路也不是很通,很多地方有绿化隔离带不能掉头,而且很单一,不走泉水道就得走滨河道,没别的选择。向外走就得过涵洞,目前涵洞只有两个,再造涵洞、架桥,显然不太现实。

黄庄水城片区发展空间有限。刚才也说了,跟别的片区比,黄庄片区发展潜力不占优势。但保值的属性是可以的,升值潜力呢?这都说不准。

黄庄水城片区可能存在质量问题。前两天有朋友给我留言说,黄庄拿地的时候又贵,现在卖房又赶上限价,政策打压,卖的便宜,会不会有质量问题?从质量上偷工减料?开发商都是逐利的,还是警惕黄庄等新盘,别到时候交房出现明显质量问题。

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说实话,这种话题言论从很早以前就有流传,让广大购房者确实不得不防。目前没有什么好的方法去证实这一传言真假,只能让时间来见证!这条不确信的言论也成了黄庄片区的一大劣势。

偷工减料也许真的会有,但绝不会出现在严重的质量上面。可能80块钱一块的砖换成40块钱一块的,走路的感觉都是一样的。高端的材料换成低端的材料,使用和质量是没问题的,减少的只是品质。这些开发商都是盖房子的,靠这个吃饭的,如果真出现了特别严重的质量问题,以后在地产圈,在武清还混不混了?大家觉得呢?

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