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叶檀:2020年 房地产将反弹!

叶檀财经原创 2019-12-24

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文章摘要:

看到这句话,有人就会记起我在2018年、2019年年底的判断,房住不炒,房地产黄金时代已过。

确实,黄金时代已过,白银时代还在,白银时代也有周期。2019年1月,经历了断崖式下跌,最严厉时期已过,2020年,政策将略有放松,市场有所缓和。

1 房地产极冷阶段已过

下面这张景气图,告诉我们悬崖在什么地方。

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(最新修正值,数据来源为各国家或地区官方统计机构)

2018年12月,国房景气指数在101.85的高位,到2019年2月,一口气不停跌到100.57,最高的时候是2019年8月,是101.98。

从股票市场的房地产行业指数看,房地产已经过了冬至走出严冬了。跟历史高位是没法比,但区间震荡,走势小幅向上。

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接下来,我们看几个指标,对2020年的房地产市场来作个判断。

2 政策 有一点点松绑

先看政策。不管什么时候,判断中国经济,政策是第一要义。

2019年,从年中到年尾,地方政府的政策发生了微妙的变化。千城千策,维持区间震荡,以稳定为主。

12月经济工作会议表态相对明确:

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

根据克尔瑞报告,2019年,中央定调发生了三阶段变化:

3月份两会表态“防止房市大起大落”;

7月底政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”;

12月份新华社重申“坚持房住不炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”。

地方调控通常对严厉执行不会太热情,在压力之下,地方调控经历了三个阶段的变化:

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1-4月份,多城调降人才落户门槛,呼和浩特、宁波等市更是出台人才购房补贴这类刺激性政策;

5-7月份,地方调控关注房价红线,苏州、西安等市相继升级调控;

8月份以来,人才新政发力,“四限”调控局部放松。

但到年底,下行压力加大,有些地方财政难以为继,赤字超标准线,就会有一些呼声,弹簧会松一松。

现在,没有继续加紧的理由。

棚改旧改,创造出巨量消费者。

本次中央经济工作会议还提到,要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。

棚改创造出巨量的购房者,三四线城市房价上涨,托了棚改的福。

根据国金证券数据,从2015到2018年,棚改总规模超过1800万套,货币化补贴一度上升至60%左右。短短3年,央妈通过PSL印钞3万亿,正是这波定向放水,三四线楼市一路高歌,典型的受益城市有菏泽、温州等。

旧改跟棚改不一样,没有拆迁,没有货币补偿,但体量大、投资量也大。创造出房地产改善链条上的需求者,提升了旧改区的房价、租金。

住建等相关部门测算过,全国老旧小区近 16 万个,涉及居民超过4200万户。江海证券的研报说,从1998年正式房改以来,距今已有30多年时间,全国老化严重的小区近16万个,涉及居民超4200万户,建筑面积约为40亿平方米。

几万亿的投资如同毛毛雨,棚改有财政和信贷资金背书,PSL贷款,棚改专项贷款横空出世,旧改这么大的规模,估计全面推开也得有专项资金。

现在,30年前、20前的房子已经没眼看了。

老城区的老破小,水电网都没下地,有的没有独立水表、电表,没电梯,老人走楼梯走到6楼,物业、绿化管理一塌糊涂,形成恶性循环,居民拖欠物业费,越拖欠环境越差,租金越低,搞得市中心如同贫民窟。

能想像吗?北京市中心有黄鼠狼,上海市中心老破石库门,邻居们一早上聊天,必备的道具是尿壶。

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旧貌换新颜的小区房价节节窜升。根据新浪微博网友消息,南京某小区旧改前房价不到3万,翻新后立马涨到4万多。

旧改最受益的是住在主城区老破小房子里的居民,旧改之后,房价租金上升,居民坐享红利。家电、窗帘换上新的,对相关产业有利。

短期内,有利于房价稳定。

3 房地产融资 从紧得头皮发麻到稳定

房地产融资利率从松到紧到稳。

因为政策的关系,货币放松没开发商什么事,开发商该干嘛干嘛。年关快到,美元融资、发永续债、发票据,筹钱筹得焦头烂额。2019年11月,房企合计发布美元融资计划总金额超过50亿美元,刷新历史纪录。

房地产还是有点碰不得,前两天碰到一个建行分行的行长,一直强调,银行没有给开发商多贷款,每年都有定数,年初估计就几千万。这还不够开发商塞牙缝的!

开发贷款已经紧无可紧,再紧,就会影响大到不能倒的大型房企,火烧连营是最可怕的。

任何一次金融危机,都是火烧连营的结果。

12月,原央行统调司司长盛松成先生说:

1-11月,房地产开发投资同比增长10.2%,为今年以来最低值,房地产开发投资增速下行已持续了半年多。截至9月末,房地产贷款同比增速已连续14个月回落,较上年末回落4.4个百分点。

9月末人民币房地产贷款余额占全部人民币贷款的28.9%;今年前三季度新增房地产贷款占同期人民币贷款增量的33.7%,较去年低6.2个百分点。无论是从存量还是增量看,目前我国房地产融资占比已基本恢复到正常年份的水平。此外,房地产企业表外融资也大幅萎缩。

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截至今年三季度末,投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元,较二季度减少1480.67亿元,环比下降5.05%。这是自2015年四季度以来首次出现新增规模环比负增长。

耐心看完这些数据,就说,房地产贷款再紧,还能紧到哪里去?

我必须强调,我说反弹的根本原因,不是一夜之间房价大涨,而是跟19年初比,不会更差了。

地方财政紧到头痛。12月17日,财政部发布2019年11月财政收支情况,今年1到11月累计,全国一般公共预算收入178967亿元,同比增长3.8%,与1-10月持平,勉强可以。

但地方没有这么幸运,今年1到11月,地方一般公共预算本级收入92851亿元,同比增长3%,比前10个月减少0.3个百分点。

同期,地方政府性基金预算本级收入64365亿元,同比增长10%,这主要是卖地的功能,轨迹与地方土地出让收入如出一辙:

1到11月,地方土地出让收入同比增长8.1%。按照2018年1-11月地方土地出让收入53362亿元计,2019年1-11月,地方土地出让收入为57737.7亿元。

《时代周报》报道,今年以来地方土地出让收入是下降、小幅增长。1到3月是一个节点,前两个月,地方土地出让收入为8048.6亿元,同比减少5.3%。一季度跌到年内低谷,同比减少9.5%。

此后稳步增长,1到7月摆脱同比负增长,同比增长3.1%,目前,达到年内最高同比增速8.1%。

从地方财政来看,在2019年的基础上略有上升才是现实的。

从政策、杠杆、地方财政加上租金,我们对于2020年的房地产市场判断明确:

全年稳定,略有上升。

年中有结构性机会。

两极分化,无论是房企还是城市,好的更好,糟的更糟。

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